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　　小孩的话不必坚信《說故事…以前，咱们这儿屠夫将杀猪杀死后，屠夫总要用尖刀正在杀死的猪腿上割开一块皮，再用一根9字型的铁棍正在割开的地方捅进去，掌握双方各捅向前后两腿的根部，另有耳………》

　　福修省1：500 1：1000 1：2000根柢数字地形图测绘范例(网罗睹解稿)

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　　2023-2024学年河北省魏县五中高三物理第一学期期末学业水准测尝尝题含解析

　　成都南门新生机贸易归纳体项目营销战术提案 成都新生机项目提案 ,,,,年,月 * 新生机项目推敲 天下成都。邦际城南 * 第一回 商场

　　_45_1等共106所。科贸街被称为成都的―中合村‖。 商贸金融 商贸金融、餐饮歇闲家当隆盛，各样专业商贸商场、老字号起色富强。 自然境况 境况良好、公园现象宜人，水上公园、长虹公园和奥林匹克核心有用擢升南开形势。 成南区域价格与家当筹备 * 区域便当交通体例 东南半环 西北半环 两横两纵 三条联络线公里限度配套 宝利项目用地 海光寺商圈 成都美术专修学院 南市商圈 高校纠合区 成都邑场 * 一轴—两带—三区的总体起色政策进一步确定了都市核心的重点起色位置; 都市核心正在向南偏移的同时，市核心的位置取得进一步加强项目标宏观区位条目均具有较好的全部认知根柢; 区域交通条目完备而便当， 地铁1、2号线、西北半环和将使区域交通上风愈加加强 区域将来可开辟室第用地较少，土地稀缺性凸现，土地价格越来越高。 区域宏观小结 * 项目全部认知 开头定位推敲 项目开辟序列 第二回 长江第一坝 项目全部定位研判 * 用地本质 归纳用地 容积率 5.89 修修密度 33.3% 占地面积 2.07万平米 地上总修修面积 12.2万平米 地下总修修面积 3.6万平米 绿化率 25% 室第 5.38万(0.32万配套) 旅店式公寓 1.6 贸易 2.09 写字楼 3.13 泊车位 800辆 地块筹备策画状况 * 项目状态小结 地块价格 都市核心区位，配套成熟度高 地块平整、边境齐截，拆迁少 临途性好，易于交通构制 开辟难点 地块周围相对较小，蕴涵4种物业类型，操为难度较高 用地东西侧有菜商场和民营小企业，形势欠佳 * 咱们的推敲—开辟商或许遭遇的四大题目 1. 室第相对容易操作，题目是也许卖到什么价钱, 2. 贸易面积较大，定位为什么业态才最为适合, 3. 写字楼占用前期资金最大，写字楼又若何操作, 4. 旅店公寓如同不愁卖，但他的客户群是谁, 末了，四种业态奈何彼此加分而不是减分呢, * 项目归纳性定位的开头研判 西滋长江第一―霸‖，东借南京滔滔财～ 塑制归纳性项目标全部价格感 加强归纳性项目物业类型的会合与互补开辟 开创各式物业类型与竞赛敌手的改进性区别 领衔南开 CBD都市重点复合糊口城。 * 为什么如此开辟最为安好，也最能杀青最大利润, (1)室第切入商场最易博取总共商场合切，到底是类型地段南?辈罚?(2)贸易是最能给其它三种物业加分的，他的告捷对将来影响庞杂; (3)这一带的旅店式公寓大凡都是小户型，容易找到投资客户，以是也许应时 加粗咱们的资金链条; (4)写字楼期房贩卖大凡很难，其占用资金也是最大，以是留做末了开辟，同 时咱们以为成都写字楼的春天目前还没有到来，等等也许卖更高的代价。 项目开辟序列 贸易 室第 写字楼 旅店式公寓 商场合切 资金回笼 商场补缺 价格突现 形势擢升 客群纠合 价格会合 归纳开辟 * 第三回 话说南京 南京途全部阐明 南京途的将来令人惊羡 南京途的财势奈何呢, * 南京途全部筹备 筹备东起徐州道、西至南开三马途的南京 途，总长度3300米，筹备面积121公顷。依照宁静区办事业起色一条中轴线、六个功效区的总体组织，南京途——这条市核心的南北分界线，将被打变成极具辐射和纠合功效的商务商贸经济带 。 * CBD(焦点商务区) 沿解放北途、徐州道、新华途、泰安道、曲阜道的围合区域，面积31公顷，筹备为以新颖商务为主，将高级零售贸易及歇闲、餐饮、文娱业融为一体的区域。该区域筹备11个总修修面积为118.5万平方米大型商务修修(含正正在施行的项目)。 CRD(焦点贸易区) 东起河北途，南接西安道、潼合道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西途的围合区域，面积50公顷，筹备为以中高级品牌消费、文娱、餐饮为主，兼容商务功效为特质的区域。该区域筹备大型贸易措施12处(含正正在施行项目)，总修修面积172.6万平方米。 CID(焦点音信区) 东起哈密道，西至南开三马途的区域，面积22公顷，筹备为以新颖通信家当集聚、商务功效为主的区域。遵照近远期准绳，依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦、今晚传媒大厦四点相连区域的新颖通信家当功效区，将筹备总面积45.6万平方米的商务写字楼和高级公寓。 CID 焦点音信区 CRD 焦点贸易区 CBD 焦点商务区 南京途 长江道 * 周边将来贸易大概: 南京途地域原有中高级商务修修11座，总修修面积约34万平方米;修修面积上万平方米的大中型归纳商贸卖场10个，总修修面积16.8万平方米。跟着君隆广场、地铁上盖和黄地产项目、新颖城庄吉广场、大通集团邦际市场、上海复地成都核心、津汇广场二期写字楼、举世置地广场七大贸易项目接踵亮相，南京途沿线新修旅店、市场、高级公寓等贸易措施放量将抵达100万平方米。 商场音信: 新加坡莱佛士旅店集团是天下经典华侈型旅店品牌，4月莱佛士成都核心签约，开设落户中邦的第三家旅店。 香港美美百货，营运形式以店中店形态引进邦际品牌店，目前正在内地共开设5家市场。4月美美和大通成立集团签约，正式入驻邦际市场。 力宝集团是印尼最大的华商财团之一，4月成都新颖集团与印尼力宝集团签约，打制高级次的乐宾百货。 * 周边旅店: 日航旅店(津汇) 维斯汀旅店(君隆) 莱佛士旅店(成都核心) 凯宾斯基旅店(新颖城) 周边旅店: * 周边写字楼: 津汇广场写字楼 和记黄埔写字楼 城修大厦 邦际大厦 君隆广场 成都核心 * 判语: 南京途的将来是光彩的将来，各式贸易、旅店、写字楼林立，把全成都的能量聚积于此，不过，咱们昭彰能感触到南京途的浮华焦躁、花天酒地、让咱们看看南京途某项目标声嘶力竭的喧嚷: 南京途，缺的是少少宁静、缺的是一维亲和，缺的是一丝人文气味。 最缺的是和他连结必定标准的宜居社区～缺的是真正以栖身为重点的一座新城。 咱们项目该掌管时机，补充这些缺失吗, * 第四回 峨眉凌云 室第开辟倡议 地产宏观商场 区域商场形式 客群倡议 产物倡议 价钱倡议 * 06、07年，成都邑的商场全部供应量将有明显擢升，正在需求伸长相对平缓的形态下，商场供应的放量无疑将对全部贩卖地势变成压力，但重要将凑集正在外环沿线区域，中环内供应将连结平定。 商场供应状态 * 成都邑区土地提供增量紧缺 2007年上半年，市区新增土地供应25.6万平方米，其修修面积94.2万平方米，个中47.7万平方米修修为贸易商服利用，46.5万平方米修修为栖身利用 2007年上半年市内六区新修商品室第供应增量与当其消化量根基持平; 商场供应状态 * 市区商品室第成交状态 2007年1-6月，南开区室第成交面积辨别为:6.5万平米、3.8万、7.3万、11.2万、11万、10.8万平米。 从4月份最先，征求滨海新区正在内的市内各区成交量大幅上升。 * 北部板块 老 城厢板块 南市宁静途 板块 黄河流 板块 区域竞赛形式 奥运板块 * 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 天房峰阁 本案 成都壹街区 后新颖城 金茂现场 同方瞰宁静 合生创展 中新城上城 阁莱美 焦点恋城 中粮世贸 金色同乡 仁恒广场 邦浩地产 伊顿玫瑰公寓 吉祥经典 新天下南市 区域竞品项目 * 项目名称 开辟商 容积率 绿化率 修修面积 开盘年光 入住年光 产物 均价 成都壹街区 上海静安 3.2 38% 21万 06-08-23 08-06 毛坯公寓 8800 上城豪苑 中新 4.1 30% 70万 07-06 09年中旬 精装公寓 9000- 10000 富力城 富力 2.99 35% 72.4万 05-07-31 ??06-12-30 精装公寓 9,00 仁恒 广场 仁恒 3.65 — 347万 — — 精装公寓 12000-15000 焦点恋城 美震 , 31% 16.59万 07年,月 ,,年头 毛坯公寓 8000 堂中堂 中新 0.6 31% 5.1万 06-10 ----- 别墅 22000 金领邦际 泰达广洋 2.7 45 % 18万 06-9-27 08-10-31 毛坯公寓 7500 金茂现场 成都金茂 5 25% 17万 06-09-22 08-10-15 毛坯公寓 8600 小户型 10000 阁莱美 成都远泰 3.65 35% 5.34万 06-12 08-12 毛坯公寓 8600 同方瞰宁静 同方共同 3.8 38% 18万 05-10-29 08年 毛坯公寓 9500 金色同乡 万科 1.8 45 % 10.51万 06-9 08-8 毛坯公寓 8500 区域竞品项目 * 区域 项目名称 总体周围 室第周围 08年估计供应 南开区 焦点恋城 16 15 10.6 金盛广场 17 6 6 富力城三期 72.4 50 5 上城豪苑上西区与三期 40 30 20 新加坡邦浩地产项目 21.4 15 10 上投老城厢别墅用地 4 4 4 中粮世贸核心项目 28 7.8 7.8 伊顿玫瑰公寓 5 5 5 仁恒地产归纳项目 38 27.3 13 宁静区 新天下南市地块项目 20 16.2 8 合生创展北安桥地块 22.4 5.7 5.7 红桥区 泰达城 150 100 20 合计 434.2 282 115.1 08年区域商场估计供应量 单元:万/平米 * 商场供应状态小结 宏观商场酌量结果: 商场全部处于供需两旺的起色态势，有用供应量及成交周围逐年呈昭彰递增的趋向 成国都市定位的显着、都市化历程飞速降低役使商场全部均价渐渐上扬，估计将来几年内仍将连结伸长的趋向 区域商场酌量结果: 项目处于老城厢-南市两大高端板块的竞赛区间，区域供应项目标物业归纳化趋向接续降低，公修、配套的比重加大 项目所处竞赛区域商品室第价钱凑集正在8000-9000元/平米(毛胚)产物形态以高层板楼为主 项目所处竞赛区域受到―90/70‖新政统制，户型以紧凑型为主，主力户型为两居，其次为三居，两居面积凑集正在90,120平米，三居面积凑集130,150平米 项目所处竞赛区域正在售项目标客户重要凑集正在南开区，但大白区域泛化趋向，家庭组织群众为主流家庭(三口和两口)，置备目标以自住为主 * 老城厢板块 南市宁静途 板块 黄河流板块 奥运板块 区位:都市根柢措施条目有待改革，将来升值潜力较大; 客源:客户根基以本区域自住改革客户为主。 周边板块客群状态 区位:紧邻贸易区，交通隆盛，配套措施相对较为完满; 客源:所面临的客源较为遍及，除了区域内客户，有相当比例的外区域客户，征求周边的个人筹备者， 区位:重要指奥运会运动场馆为辐射核心的区域，因奥运观念及水上公园等使该区位的商场认知度有较高擢升; 客源:客户源泉较为遍及，外籍海外人士比拟其他板块较众。 区位:市核心成熟配套，灵通性、区域价格高 客源:客源泛化性最为昭彰，具有必定数目的投资客户 客群定位 * 南开区客户需求阐明-最理思投资物业类型 客群定位 南开区客户根基需求—数据源泉于07年春季房交会 * 南开区客户需求阐明-居室数目 客群定位 * 南开区客户需求阐明-户型面积 * 南开区客户需求阐明-购房东导身分/动因 * 南开区客户需求阐明-置备合切点 * 类型项目客群 金色同乡 跃层 平层 面积 101? 105? 117? 婚房和改革型需求为主，101复式户型80%举动婚房 来自南开区的客户占总体的60%; 客群根基没有根据3种户型(101、105、117平米)发作明显变革; 万科品牌的跟随者占到20%; * 来自南开区的客户占总体的75% 年数正在30-50岁的两口与三口之家 英郡客户职业组成 类型项目客群 * 为本项目，咱们特意调研了项目周边高级社区的客户群，拣选新天下花圃、新文明花圃、清华园、万德花圃、金厦新都、红勘花圃6个项目。 ——调研年光为2007年8月 * 项目周边客群 * 项目周边客群 * 项目周边客群置业年数 * 本案客群定位—感性 客群源泉:以南开为主，其次为宁静、河西;少量海外/外籍置业人群 职业组成:邦度公事员、公司中高管、教员、大夫、讼师等专业人士 置业目标:改革型自住为主，吸引个别投资客户。 * 细分商场1 70平米掌握一房 细分商场2 80-90两房 年数 25-35岁 28-45岁 特质 初度置业、过渡型产物 条件交通轻易，有充分的糊口配套 对价钱敏锐 年收入10-30万掌握 二次置业，自住为主 众为有车一族，以是对区域限度的采用条件相对较低 事务、家庭及收入宁静决计其购房采用较为从容、谦和 众为三口之家 更为合切产物的均好性 交通轻易最首要，对配套条件较高,治安条目好，后代上学轻易 置备 目标 打定成家目标昭彰的初次置业者 投资客户 海外打点户口为目标的客群 初次置业为主 海外客户以上学、户口为置业目标 本案客群定位—理性 * 细分商场3 100-110两房 细分商场4 120-130三房 年数 30-50岁 无特定的年数阶级划分35-55岁 特质 二次置业，自住为主 有车一族 事务、家庭及收入宁静，众为三口之家 更为合切产物的均好性，极端夸大项目境况及物业办事 优越的自然境况、交通便当性、保值增值以及更强壮的糊口体例 年收入30-50万之间，具有必定资金能力，置备本事强 客群区域最大化 合切糊口舒服度，具备必定艺术观赏力 崇敬产物硬件、开辟商品牌及商场口碑，且器重社区糊口气氛 购房心态较为成熟，对产物的优劣有较为理性的看法 口碑带感人群 置备目标 以二次改革型升级置业为主 对后代的教养上知识题较为注重 二次改革型升级置业为主 打户型投资为主 本案客群定位—理性 * 产物配比倡议 项目户型配比定位: 产物 一室 二室 二室 三室 面积区间 55-70?以下 80-90? 100-110? 120-130? 面积配比 10% 60% 15% 15% 套数(587套) 89 359 77 62 项目户型开间尺寸条件: 70?以下 70-90? 100-110? 120-140? 客堂 3.3m以上 3.6~3.9m 3.9~4.3m 4.3~4.5m 主卧 3.3m以上 3.3~3.6m 3.6~3.9m 3.9~4.2m 次卧 2.7~3.3m 2.7~3.6m 3.6~3.8m 策画亮点 户型紧凑;功效完满;开间尺寸实用;附加值高 南北对流;景观视线优越;开间尺寸舒服;设景观大阳台 名称 面积 * 产物倡议 项目室第为5栋30-31层的高层 两梯四户(3、4、5、7号楼) 两梯三户(6号楼) 4 5 3 7 6 * 户型参考 * 产物策画亮点 一梯三户 A 二室二厅一卫 修修面积86.04 B 一室二厅一卫 修修面积58.22 C 一室二厅一卫 修修面积61.72 一梯二户 A 二室二厅一卫 修修面积85.92 B 三室二厅一卫 修修面积120.03 一梯三户变为一梯二户 * 新修商品室第成交周围推广， 价钱上涨趋向依旧凶猛 预售价钱倡议 2007 年6月，南开区 成交均价7969元/平 方米 宁静区成交 均价9050元/平方米 * 公式:Y = a + bX 正在上述公式中，a,b为未知参数，假如确定了他们的值，直线的地方也就确定了。a,b的值凡是是采用―最小二乘法‖确定的。依照最小二乘法求得的a,b的值辨别如下: a=(?Y-b?X)/N b=(N?XY-?X?Y)/(N?X2-(?X)2) date price 06-05 6506 06-06 6680 06-07 6549 06-08 6601 06-09 6685 06-10 6409 06-11 7027 06-12 7095 07-01 7442 07-02 7337 07-03 7065 07-04 7177 07-05 7812 07-06 7969 恒久趋向的技巧阐明 9715.2元/平米 * 项目筹备销擢升价格幅度正在+10%掌握 本项目可杀青 均匀价钱水准 华苑街 王顶堤街 体育核心街 万兴街 八里台街 学府街 朝阳途街 嘉陵道街 长虹街 胀楼街 广开街 兴南街 9715.2元/平米 11658元/平米 12824元/平方米 * 全市土地价钱对项目标鼓动 地方 土地利用权人 出让价钱 楼面地价 津塘公途 金地成都公司 22.666亿 6759.9元/平方米 新开途 深圳振业 10.6亿 8804.8元/平方米 2007年8月2日挂牌出让 订正目标 本项目 新开途深振业地块 津塘途金地地块 楼娴丶?8897.4 8804.8 6759.9 地舆地方 100 80 65 周国界况 100 85 60 区内境况 100 90 95 筹备条目 100 95 90 品牌身分 100 105 110 市政配套 100 80 75 区内配套 100 90 85 年光身分 100 95 95 总分 800 720 675 获得体例订正 1 1.1 1.1 * 或许性杀青价钱 按每月增值1%谋略，9个月后的土地 增值约为9698.2元/平方米 开辟用度与平常利润为4000元/平方米。 倡议室第开盘价钱为 :12500元/平米 室第全案均价15000元/平米 * 异型阳台与外飘窗 修修细节倡议 – 价钱的支持 充分修修立面后果 给住户供给本性化空间 器重人性化，为住户供给充塞的观景空间 * 修修楼顶配置屋顶花圃，室第阳台、晒台、窗台地方还可能配置花槽供业主自行种植绿化花卉 园林倡议-价钱的支持 欺骗半地下车库地上个别与排挤层造成众宗旨立体叠园绿化。 下重式阳光院落 立体绿化 * 楼层间有用隔音的浮筑楼板 低辐射镀膜 LOW-E中空(加惰性气体)遮阳玻璃 低辐射镀膜玻璃(又称Low-E玻璃)，是一种较新型的节能玻璃，正在玻璃外观镀覆Low-E涂层后，就可能裁减两片玻璃之间的长波辐射相易。 邦际优秀的聚乙烯泡沫隔音垫，使楼板承重外观与混凝土组织楼板远隔，造成一道弹性隔声层，从而有用的低重撞击声的宣传 附加值倡议 变频风机新风体例 智能化配套 * 智能家居体例 可视对讲功效 家居安防功效 照明及电动窗帘把握功效 地采暖把握功效 焦点空调把握功效 场景把握功效音信颁布及盘问功效 汇集长途把握功效 电话长途把握功效 附加值倡议 * 办事水准与实质成为业主身莸囊徽琶桥卸衔镆档荡蔚挠忠槐曜肌?―金钥匙‖专业旅店式办事，让你既有家的感触，又有旅店的办事 ―金钥匙‖旅店式办事 附加值倡议 * 会所功效: 核心咖啡馆 小型藏书楼 功效康体室 室内玫瑰园 资讯商务室 …… 人际的疏离是总共工业社会的通病，用会所这种统一的空间相合来解说一种新的人际相合。 附加值倡议 精英会所 * 第五回 镇江三山 三种公修开辟倡议 * 贸易 周边贸易起色形式 业态筛选 策画组织倡议 筹备形式倡议 合富贸易资源 Shopping Mall * 功效 业态 代外性商户(3公里) 购物 购物核心 新颖城、万达、中粮… 百货 伊势丹、美美、复地… 大型超市 家乐福、沃尔玛、人人乐… 专业卖场 汽车 长江道沿 线S店 电器 邦美/苏宁/一商电器 家居 家宜家居 数码电子 颐高、百脑汇 五金 南马途/新南马途五金城 文娱 万达影城、米乐星KTV… 餐饮 食物街、上谷… 社区贸易 富力星光大道、金茂寰宇会、壹街区、金厦中恺… 本案 南京途归纳贸易 中高端百货 长江道汽车4S店 滨江道中端百货 时尚专卖 鞍山西道 电子数码专卖 老城厢 新型社区贸易 东马途 归纳贸易 区域归纳贸易状态 * 各样贸易核心的类型主力租户及相应贸易状态 社区贸易 区域贸易 市级贸易 主力租户 超市 药店 餐饮 汽车美容店 酒吧 音像 银行 超市 百货 家具家居 奥特莱斯 衣饰专卖 片子院 大型百货店肆 大型影城 大型专业商场 大型奥特莱斯文娱核心 餐饮核心 贸易状态 贸易街为主 中小型凑集贸易 贸易街， 中型凑集式贸易 贸易街， 凑集式贸易 示例 阳光100 水木天成 期间奥城 上谷 梅江新海湾 南京途商圈 百脑汇 空港汽车城 贸易状态定位 * 筛选条目 购物 专业商场 配套 业态 超市 百货 专卖 汽车 家居 电器/数码 五金 餐饮 文娱 康体 便当 适合区域起色 ???? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 适合项目起色 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 业态前景好 ?? ???? ?????? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 商场竞赛不激烈 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 人流纠合本事强 ???? ?????? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 鼓动其他业态 ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 筹备赚钱本事强 ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 本案适宜性 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 业态筛选 * 业态倡议:汽车核心贸易+区域配套贸易 CID 焦点音信区 CRD 焦点贸易区 CBD 焦点商务区 南京途 长江道 CAD 焦点汽贸区 * 滨海顶级轿车品牌视察 截至2007年6月，成都邑汽车保有量正在140万辆掌握，个中私家车80余万辆。据官方数据，成都汽车正以每年递增3万辆的速率急迅伸长，汽车等联系家当也随之焕发起色。 业态见地的声援 * 按汽车排量阐明 数据类型 数目 比例 区域 0.8排量以上车辆 1400000 成都邑 0.8排量以上轿车 67000 100% 滨海新区 1.6排量.以上轿车 39532 59%(1.6排量以上私家车占本区域私家车比例) 滨海新区 2.0排量以上轿车 19430 29%(2.0排量以上私家车占本区域私家车比例) 滨海新区 3.0排量以上轿车 6030 9%(3.0排量以上私家车占本区域私家车比例) 滨海新区 4.0排量以上轿车 2010 3%(4.2排量以上私家车占本区域私家车比例) 滨海新区 * 按汽车价钱阐明 价钱 车型 数目 比例 10万元以上 桑塔纳、捷达、宝来、凯越、索纳塔、奥迪、雅阁、佳美、马自达M6、天籁 58700 87.6% 40万元以上 宝马、奔跑、凌志、 奥迪、沃尔沃 6500 9.7% 60万元以上 宝马、奔跑、沃尔沃、奥迪、捷豹 2190 2.69% * 各层次汽车客户特质阐明 10万元以上:本个别客户是滨海新区主流高端客户群体，具有宁静的事务，属于各企 业中高层约束职员，擅长经受新事物本事，有必定的消费能力。 正在购房 方面属于改革型客户群。 40万元以上:本个别客户是滨海新区高端客户群体，具有宁静的高收入，属于各企 业高层约束职员或私营企业主，有很强的消费能力。正在购房方面属于投 资型或享用型客户。 60万元以上:本个别客户是滨海新区尖端客户群体，具有很好 的社会位置，极度强的 消费能力，正在购房方面具有猛烈的本性化方向。 * 数据类型 型号 数目 宝马 全系 470 沃尔沃 全系 195 奥迪 全系(含A8) 1750 奔跑 全系 275 辉腾 群众系 18 保时捷 跑车 10 高级车数目细分 总共成都征求滨海，林肯和卡迪拉克共有200余辆，但由于此二款车众举动婚车利用，以是无法阐明其个人拥有状况，特此阐发。 * 宜白大道 长江道 黑牛城道 空港汽车园 业态见地的声援 * 长江道汽车交易一条街 沿长江道组织 10-15家4S店 中低端车型为主 自修展厅为主 * 占地100万平方米 二期用地30万平方米 20众家4S店 中高端车型为主 自修展厅与租赁为主 展贸-下逛家当较隆盛 空港汽车园 * 空港汽车城的周围、家当纠合水准较高，其他专业商场分散于中环-外环线之间，根基临主干道分散，以中低端4s店为主; 空港汽车城少少中高端品牌，生机也许正在市区汽车家当凑集区位实行政策布点; 陪伴都市化起色，成都汽车家当商场具有缺乏位于都市高端贸易带的观念型汽车显现店 杭州南山途 上海新寰宇 北京东方新寰宇 * 贸易定位 津门首个―定制式‖汽车观念城 用都市远睹定制―汽车大道‖的将来 定制业态-定制策画-定制运营 * 业态细分 1F:汽车观念店/显现核心 * 2F:汽车/运动歇闲衣饰 高端汽车装具 * 3F:汽车文明博览核心/餐饮配套 * 4F:文娱歇闲、康体 * 外檐倡议 连结主力汽车观念店的策画条件，出色修修的新颖性与科技感 * 内部策画倡议 透风 上下水、 隔油 通道、 电梯 通讯 柱距 供水、 管径 供电、 供气 楼层 负荷 层高 招商与 策画筹备 倡议业态筹备、主力店引进 与修修策画筹备同步实行 * 绿化策画倡议 贸易顶层可设立屋顶花圃或关闭式泳池 * 经兴修议

　　【2020春新版】部编版六年级下册语文7 汤姆.索亚历险记（节选）ppt课件

　　一:贩卖与自持并行 1F、4F:开辟商持有，可采用与汽车观念店联营或租赁 2F 、3F :可朋分为50-200平米的商铺实行贩卖，条件把握业态与品牌 业态筹备、主力店引进与策画筹备同步实行 通过引进主力店鼓动贸易街业态定位与贩卖 降低贸易体3、4层的欺骗率 计划二:贩卖 1F:2.8万/平米(倡议全部贩卖) 2F:2.1万/平米 3F:1.6万/平米 4F:1.1万/平米 * 面积:物业纵深正在50米以上，准绳上不行低于40米;临街面不低于70米，单层不低于5000平方米 柱距:柱间距条件9米以上，准绳上不行低于8米 层高:层高不低于5米，对待期楼的层高条件不低于6米，净高正在4.5米以上 楼板承重:楼板承重正在800KG/?以上，对期楼的条件正在1000KG/?以上 用电量:市政电源为双向回途或环网供电供电量1400—1600千伏安(不含空移用电) 上下水:杀青悉数给、排水体例及措施;衡宇装备给水供应150吨/日 其 他:安设独立的焦点空调体例，市场室内温度条件抵达24??1?，准绳设备消防体例及措施征求:防火分区措施、喷淋、监控报警、把握室等 高级汽车观念店策画条件 * 写字楼 OFFICE 商场形式 客群倡议 产物倡议 价钱倡议 * 板块名称 板块特色 周围 配套 重要客户 南京途 邦际化水准高 商场认知度高 写字楼品格及层次较佳全部商务境况较为成熟 小而凑集 市政根柢措施及交通条目须要改革 以跨邦公司为主 小白楼、南站 位于古板的商务区 写字楼较为辘集 大而凑集 配套措施完备，但市政根柢及交通条目仍限制该地域的进一步起色 以邦内大中型企业及机构为主 情意途 贸易气氛较浓 大凡写字楼和商住楼 大而分裂 全部商务气氛仍有待降低 以当地证券和保障机构为主 自1991年邦际大厦的开辟起，成都造成了真正的写字楼商场。 颠末十几年的起色，商务办公商场根基上造成了小白楼CBD、南京途沿线办公区、情意途金融办事区办公区等。 * 已修项目 正在修项目 金厦中恺 恒华大厦 邦华大厦 信达广场 津汇广场 成都核心 创展大厦 举世置地 津汇广场 君隆广场 今晚报大厦 和记黄埔 南京途沿线:不绝从此以邦际大厦为地标，02年津汇广场的入住正在硬件上冲破了成都商场商务楼的标杆，成为成都硬件装备最佳的办公楼。跟着津汇广场二期的修成，君隆广场和和记黄埔项目、成都核心等大概量写字楼的成立，以及的启动，此区域的甲级写字楼提供将大白凑集井喷的态势。 * 项目名称 项目周围(平米) 电梯设备 载重量(吨) 空调地势及品牌 写字楼面积 总修修面积 准绳层面积 邦际大厦 25,000 52,000 1,158 OTIS 1.3 美邦开利 津汇大厦 43,000 190,000 1,334 日本三菱 1.6 特灵 世贸广场 12,000 30,000 822 OTIS 1 邦产 金皇大厦 95,000 190,000 1,578 OTIS 1.5 原装特灵 举世置地 54000 72000 1500 不决 (11部) 不决 不决 成都核心 29000 151903 1250 不决 不决 不决 君隆广场 40000 180000 1000 不决 不决 不决 邦际经济交易核心 78,000 90,000 1,600 康力 1.1 —— 远洋大厦 ___ ____ 1,347 OTIS 1.3 三洋 重心项目阐明 * 大厦名称 配套措施 层高/大堂 (米) 车位 房钱/售价 天???天/元?? 邦际大厦 商务核心、超市、酒吧、咖啡厅、会客堂、票务 3.7/10 200 租/8.3 津汇广场 市场、超市、银行、健身、歇闲、餐饮 3.6/4.5 277 租/5 万科世贸 贸邮局、超市B座1-17写字间18层健身俱乐部A座公寓 (净高)/- 240 租/2.0 金皇大厦 1-6层为市场;7-13层为旅店;15-24层为公寓;25-42层为写字间;43-47层为餐饮文娱 3.2/4 180 租/3.5~4.0 邦际经济交易核心 1-2层为群众大堂，设有CEO商务酒廊、CEO咖啡;3层为众功效聚会厅;4-5层为康体健身核心;6层为高级华丽餐厅;7-29层位写字间 3.5/9 300 租/4.3 远洋大厦 1层EMS疾递、旅游社、交通银行;2层花店;4层超市、歇闲健身、众功效聚会厅;5-12中散公司;13层配套层;14-32写字间(28-32公寓) 2.6/10 200 租/3.2 成都核心 1-8层为市场，由邦际化5A写字楼、5星级旅店、涉外办事式公寓和精品购物核心四种业态经典组构。 3.5/6 300 不决 君隆广场 1-5层为市场，集六星旅店、六星公寓、甲级写字楼、行政高地、形势贸易街于一体，称之为六星特区 3.9/5.1 600 不决 举世置地 1-6层为市场 3.0/5 100 不决 * 邦际大厦 写字楼面积: 25,000平米 总修修面积: 52,000平米 所在: 宁静区南京途75号 利用率: 75% 准绳层面积: 1,158平米 入住率: 90% 物业状态: 写字楼、办事式公寓 起色商: 成都邦际投资公司 物业约束: 香港怡高物业 完竣日期: 1991年(1998年更新改制) 房钱: 8.3元/?/天 物管费: 含正在房钱中 写字楼案例 * 津汇大厦 所在: 宁静区南京途189号 利用率: 70% 准绳层面积: 1,334平米 入住率: 90% 物业状态: 写字楼、市场、旅店 起色商: 成都澳中起色有限公司 物业约束: 北京宏腾物业约束公司 完竣日期: 2003年 物管费: 含正在房钱中 备注:津汇广场分为2期开辟，一期近10万平米，为4.3万平米的写字楼和约5.7万市场， 现已加入利用;二期约9 万平米，为22层的5万平米的旅店和38层的4万平米的写字楼。 写字楼案例 * 写字楼将来几年供应庞杂，3-5年将造成岑岭，特别南京途沿线、、海河沿线、地铁急迅途沿线，竞赛会激烈; 写字楼供应限度更遍及，因为外企采用写字楼的准绳更为细化，重生机采用与家当链企业正在同处办公，还商讨量各方面的条目和本钱，是以有采用不再核心商务区办公的或许; 产物众为高层，层次正在接续擢升，周围相对较大，众为归纳项目，集贸易、办公、公寓等为一体的归纳性修修或修修族群; 配套措施完备，公修配套有与室第配套统一各自取长补短的趋向; 生态环保公修的起色趋向昭彰，办公也最先考究境况质料，特别是氛围质料条件越来越高，绿色的办公境况受到普通合切，是以不单视觉景观极度首要，其余即是楼内的生态境况，比方也许制氧的绿色中庭，楼层间的共享空间，以及新风的援用，室外呼吸平台的设立等;以租为主，租售连结，进来因为邦华、恒华等楼盘贩卖事迹较好，是以将来贩卖数目会大幅度黾印?写字楼将来起色趋向 * 区位 本案地处长江道龙头位置与南京途交界 商场 周边办公物业屈指可数，商场上有潜力可挖崛 (清爽大厦、今晚报大厦、瀛寰大厦、举世置地等) 客群 针对南开西部家当集群 核心商务区客群分流 长江道沿线汽车家当已寂静成势，他们会是咱们的客户吗? 产物 定制式产物—逢迎方针客群需求 硬件配套 写字楼的专业约束办事 S合头词 长江道龙头、南京途交界; 景观、交通、人文境况; 开辟商成立繁众项目履历充分 O合头词 区域的起色前景 T合头词 将来全部商场供应大 竞赛项目众 W合头词 区域的商务形势混沌; 项目交界都市核心商务区; * 写字楼客户定位 确保Office的层次客户置备用处都是合头 自用型客户 投资性客户 目前核心区 85% 15% 本项目 90% 10% 高级次，大开间，低重投资心愿; 宏观战略身分阻碍投资需求; 本项目投资客户的比例将低于均匀水准 。 自用 投资 君隆广场 100% —— 举世置地 100% —— 瀛寰大厦 90% 10% * 成都甲级写字楼客户中，遵照行业划分，排正在前几位的辨别是: 物流和商贸类，占入住客户总量的22%， 其次是金融投资类，占总量的17%， 再次是政府机构代外处，各占总量的12%， 高科技类和创修/加工类也拥有较大的商场比例 成都甲级楼宇客户组成阐明 大厦名称 客户组成 邦际大厦 金融、物流、货运 世贸广场 交易、电子板滞 金皇大厦 交易、粉饰、运输 邦际经济交易核心 交易、金融、事宜所、物流 、房地产公司 今晚报大厦 汇集公司，装束公司，广告公司，交易公司，电器公司 君隆广场 交易、金融 * 分别行业对待写字楼质素的器重身分注重心分别 航运物流船务类客户愈加夸大周边区域同行凑集水准、交通便当水准 金融证券客户器重层次形势、价钱; 交易客户器重层次形势、交通便当水准和智能化; 商酌照拂客户器重除层次形势外，更为器重物业约束水准和周边贸易配套; 科技客户除层次形势外，较为合切物业约束水准和房钱及售价。 企业注册区域分别客户的需求特质也分别 大凡来说，正在成都邑本土企业采用写字楼住址时，往往偏好采用与公司注册好像区域的写字楼。比方，南开区注册的企业爱好采用南开区的写字楼。 而海外企业的分公司、服务处则不受―恋旧地情节‖的困扰，他们大凡偏好采用焦点商务区举动办公住址，从而擢升企业的形势与能力。 客户需求特质 * 采用写字楼，对待跨邦公司，金融机构和邦有大型企业来说极度讲求开辟商是谁，开辟商的层次和品位将直接对其公司形势发作影响。 大凡来讲，这些企业不会置备期房，现房和准现房 是他们的最佳采用。 客户的宗旨也是展现写字楼品格的首要量度准绳 大无数写字楼客户都有择邻而居的情绪，是以一个写字楼的客户宗旨凡是是趋同的 * 重点客户 针对南开西部家当集群客户 本案方针客户 重心客户 辐射客户 南京途核心商务区客群分流 贸易带来的汽车家当客户 本项目甲级写字楼方针客户:大型企业、外资企业，个中以物流、交易、银行类企业为主。 倡议开辟本案贸易个别同时胀吹写字楼个别，以增大对这个别客户的吸引力。 * 对甲级写字楼的客户实行视察，结果映现，入驻这些甲级写字楼的客户中有35.8,对现驻的写字楼不称心。 如此的视察结果告诉咱们擢升Office的品格刻阻挡缓 题目凑集提现正在: 电梯数目少且速率慢 员工餐厅不行令客户称心 大厦的泊车位少 客户对甲级写字楼措施条件 成都甲级写字楼不称心项目 写字楼品格从何展现 * 配套 状况 电梯 6-8部的电梯设备，倡议商量奥的斯电梯、DOVER电梯等原装进口电梯 空调、电力体例 采用天下出名品牌焦点空调体例、双电源供电、 餐饮配套 餐厅、中西餐厅、咖啡厅、宴会厅、员工餐厅 文娱配套 文娱核心、健身房、保龄球馆、台球 通信配套 邦际卫星电视、楼宇自控体例、通信相易体例、应急播送体例、可视对讲体例、组织化归纳布线体例、电子巡更体例 商务配套 众功效聚会厅、商务核心 洗衣房、市场、 美容坊、美容美发、航空售票、邮局、银行、阅览 配套措施倡议 注:个别派套措施可能与旅店式公寓共享 * 华丽大堂策画，石材地面、立柱、文明墙，彰显入住企业的能力与咀嚼。 充塞的电梯设备，满意笔直交通的须要，安好火速;高级电梯彰显品格，坎坷分区，客货分辨。 大堂 电梯厅 * 写字楼软性办事展现正在以下方面: 一方面是高效全盘的物业约束; 一方面展现正在对入住企业的专业化商务办事上，也是旧例物业约束除外的增值办事个别。比方，将洗衣、送餐等旅店式办事，电话/卫星聚会、商务行径计划、聚会/会展办事、贵客接送办事等。 特质办事杀青全天候空调供应，节假日无歇，送餐、夜餐代办员工 月票等方面供给纤细精密的办事。 软性办事 合富以为: 一个称得上5A级写字楼的物业，其本身配套和周边贸易措施应该也许满意入住企业通常办公和糊口的根基需求。 * 泊车位 大厦名称 面积? 车位 数目 车位配比 邦际大厦 25,000 200 125 ?:1 津汇大厦 43,000 277 155 ? :1 世贸广场 30,000 240 125 ? :1 金皇大厦 95,000 180 528 ? :1 邦际经济交易 核心 78,000 300 260 ? :1 远洋大厦 75,000 200 375 ? :1 对商场主流产物的车位配比状况阐明，150?掌握(甲级写字楼准绳车位面积配比) 配1个车位为甲级写字楼的合理区间; 由此算计本项目所需车位约为: 32000(写字楼)/150? 210个车位; 注:调研结果显示车位危险外象正在成都邑各写字楼区域普通存正在。因为项目地处贸易重点区，车位稀缺，此抵触只会愈发出色。 * 贩卖体例 君隆广场 整层贩卖 80% 举世置地 整层贩卖 未贩卖 瀛寰大厦 整层贩卖 少量两梯两户 90% 写字楼贩卖体例倡议 现房贩卖 倡议本案写字楼单层面积把握正在1000平方米掌握 如此有利于 写字楼也可由贵司全部持有，实行恒久筹备，实在运营体例有待后期的商场阅览和项目本身开辟的条件。 * 写字楼价钱定位 项目 贩卖均价 权重 金厦中恺邦际广场 8500元/? 0.3 2550元/? 奥城邦际区(奥城邦际生态写字群) 9500元/? 0.3 2850元/? 君隆广场 15000元/? 0.4 6000元/? 本案 1 11400元/? 遵照本案开辟节拍，旅店式公寓出街年光越为09年头依照目前商场上写字楼的价钱走势 本案开盘均价正在14000元/ ? 全部均价?16000元/? * 旅店式公寓 Hotel type apartment 商场形式 客群倡议 产物倡议 价钱倡议 * 个别旅店式公寓 成都奥林匹克大厦 宁静区成都道120号 邦际大厦公寓 宁静区南京途75号 滨江邦际公寓 宁静区成立途1105号 获胜门公寓 宁静区南京途66号 远洋大厦公寓 河北区远洋广场一号 今晚旅店公寓 宁静区南京途358号 泰达邦际会馆 南开区富康途 河川大厦公寓 宁静区南京途235号 世贸广场公寓 宁静区南京途129号 金皇大厦公寓 河西区南京途20号 信达广场 宁静区解放北途188号 君隆广场 宁静区南京途于河北途交口 成都核心 宁静区南京途 成都私邸 河西区解放北途 成都面市的旅店式公寓重要有三品种型 1.旅店修修体中的旅店公寓，其配套及物业约束都与旅店好像，如泰达邦际公寓、世贸大厦五星级旅店中的五星级旅店公寓等; 2.正在新修商务、贸易归纳区中的旅店公寓楼，准期间奥城邦际公寓等; 3.正在已有的商务、贸易茂盛区或旅逛区新修的旅店式公寓，如诚基公寓、伴景湾等。 * 成都现有旅店式公寓分散图 2005年下半年从此，公寓的供应量比往年有了大幅增进。征求南开区、河东区以及滨海新区都有巨额的公寓酝酿面市。2006年供应20万平米，2007年供应44万平米。从供应量看，成梯次倍数放大趋向。到2007年，公寓的存量将达74万平米。 可能意思，将来一段岁月内，成都邑区的旅店式公寓商场将会大白出相对凑集放量的趋向。旅店式公寓的投资也将成为这些年成都新的投资热门 * 个别旅店式公寓面积及房钱一览外 项目名称 所正在区域 修修面积(m2) 房钱 单 体 式 环渤海起色核心 河西区宾水道增9号 51489 1.8-1.9元/m2?天 奥林匹克大厦 宁静区成都道126号 42000 6.6-10.4元/m2?天 泰达邦际会馆 南开区复康途7号增2号 33014 4.7-5.4元/m2?天 利顺德大厦 宁静区台儿庄途32号 11500 8.6元/m2?天 富邦花圃 河西区金华道与大沽南途交口 11000 2000元以上/套?月 海河之子 宁静区滨江道与解放北途交口 51800 2元/m2?天 酒 店 自 带 喜来登大旅店 河西区紫金山途 12000 13元/m2?天 信达广场 宁静区解放途188号 20000 6-10元/m2?天 滨江万丽旅店 宁静区成立途105号 4500 11.2元/m2?天 津利华大旅店 河西区情意途32号 1183 9.8元m2?天 水晶宫饭馆 河西区情意途28号 1880 15元/m2?天 远洋大厦 河北区远洋广场1号 6739 6.1元/m2?天 金皇大厦 河西区南京途20号 15780 11.5元/m2?天 写 字 楼 自 带 万科世贸广场 宁静区南京途129号 16000 2.3元/m2?天 获胜门大厦 宁静区南京途66号 31700 2元/m2?天(售完代租) 华盛广场 河西区围堤道146号 21000 1.2元/m2?天 邦际大厦 宁静区南京途75号 17360 12元/m2?天 科技商酌大厦 河西区情意途 1100 8元/m2?天 成都邑目前共有旅店式公寓约50万平米 ，个中办事较完备，较正途的旅店式公寓约15万平米，难以满意商场的须要，均可担保较高的房钱水准。租赁价钱主力区间凑集正在6-11元/平米.天。视产物的地方和项目品格有所区别。胜过10元/平米.天的项目除喜来登外，均处于南京途沿线，焦点CBD区。 * 项目名称 入住率 项目名称 入住率 泰达邦际会馆 85%以上 远洋大厦 90%以上 利顺德大厦 80%掌握 金皇大厦 80%以上 环渤海起色核心 90%以上 万科世贸广场 80%掌握 海河之子 未入住 获胜门大厦 85%以上 喜来登大旅店 90%以上 华盛广场 80%掌握 诚基核心 未入住 邦际大厦 95%掌握 信达广场 已入住 科技商酌大厦 80%掌握 滨江万丽旅店 75% 水晶宫饭馆 80%掌握 津利华大旅店 80%以上 津利华大旅店 80%以上 成都现有公寓项目入住率 现入住公寓产物连结了极度高的入住率，反应了优越的商场需讨情况。 来由阐明: 焦点政府正在战略导向上对成都总体定位的显着，滨海新区的开辟为成都取得了优越的外资投资境况，对外资吸引本事也接续加紧，外籍、海外职员增进，进一步刺激了旅店式公寓的商场需求量。 * 目前正在售的公寓均价凑集正在7000—10000元/平米，单价根基为本地室第均价的1.2—1.6倍，根基与京沪等一线都市商务公寓与室第价钱比相当(1.5—1.9倍)。 正在售旅店式公寓的贩卖状态 * 旅店式公寓产物的面积区间重要凑集于50-100平米。其余正在这一区间当中还可能找到两个相对集子区间，即50平米掌握以及80平米掌握两个面积区间，前者对应一居室户型，后者对应两居室户型。 目前成都邑旅店式公寓根基以50平米掌握的一室以及80-100平米的两室组成，空间斗劲紧凑。 项目名称 户型配比 濠景邦际 一居室98%，其他2% 富邦花圃 一室一厅53%、一室两厅27%、两室一厅20% 极度私邸 一居室60%，两居室40% 海河之子 一室占20%，二室占80% 焕日线% 期间奥城 一居室占80% ， 两居室16%、三居室占3% 龙悦海上邦际花圃 一室100% 个别正在售旅店式公寓的户型配比 * 客群源泉阐明 97，98年成都邑旅店式公寓的住客早期是以欧美客源为主 特别至成都当时最大的外商投资企业摩托罗拉(成都)电子有限公司正在津大幅增资，为成都旅店式公寓供给了巨额高价位欧美客源，大个别为摩托罗拉工厂技巧声援职员及其本公司外籍工程师 2000年此后巨额日本住客簇拥来津 日本丰田汽车公司正在津的巨额投资，数目胜过摩托罗拉修厂时的客源总量，这个别日本客人攻击的不单仅是公寓商场，变成繁众公寓满房 2003年，日本客户，韩邦客户简直瓜分了成都邑的中高级旅店式公寓商场 成都邑旅店式公寓的客户源泉不绝以日本客户为主体;同时韩邦商场也日趋巨大，这批客人属于低端客户，他们也许承袭的房价较低，只要极片面的高级司理可能入住奥林匹克、邦际大厦等高价位公寓; 2006年，正在成都经济起色前景的鼓动下外籍客商及商务职员数目增加，灵活了旅店和旅店公寓商场 极端是四、五星级旅店及高级旅店公寓的需求量增大，鼓动了本市高端旅店及旅店公寓的投资开辟。成都邑旅店式公寓商场是随着大项目走，全部项目标特质会鼓动其旅店式公寓的起色 06、07年，外籍客商及商务职员数目增加，灵活了旅店和旅店式公寓商场 * 近年来，成都旅店式公寓供应量比往年有大幅增进，征求南开区、河东区以及热门的滨海新区都有巨额的旅店式公寓酝酿赓续面市。 同时因为成都经济起色前景的鼓动，以及成都定位于邦际化口岸多半邑，外籍客商与商务职员也正大白逐年增加的趋向。 跟着海外、外资项目标高速伸长，巨额中高层约束职员和技巧职员须要正在津事务较长年限，中短期栖身需求激增，以及奥运经济的鼓动，这些都势必督促成都旅店式公寓的起色。 将来旅店式公寓起色潜力庞杂。 旅店式公寓商场小结 1. 有商场竞赛力的旅店式办事公寓还远不行满意需求。 2. 将来几年旅店式公寓供需将存正在庞杂的缺口与空缺点 3. 掌管商场先机，将会缔造优越的商场时机 4. 以筹备约束得回优越经济效益，三方共赢 * 旅店式公寓商场预计 驻津外邦人增加带来商机 跟着外资项目引进力度加大，商贸客源火速增进，旅店式公寓商场将进一步看好。外资公司进驻成都邑的比例正在伸长，况且随之进驻的外籍事务职员数目也正在增进，意味着本项目标重要潜正在客户群的数目正在增进。 津城全线吐花 正在优越的商场胀吹下，本市本年又推出了众个四、五星级旅店及旅店公寓，如 信达广场公寓、正在售的期间奥城旅店公寓、诚基核心、已开工的成都世贸大厦五星级旅店等。可能看出，这些新推出的高端旅店公寓将使商场供应产物层次拉开，进入产物细分期。 高级旅店式公寓旺租 这两年来，旅店式公寓极端是高级旅店式公寓连结了不断旺租的步地，房钱也连结正在较高价位上，如邦际大厦、奥林匹克大厦、滨江邦际饭馆等目前房钱正在25-30美元/平方米?天，比客岁同期伸长5%-10%掌握。 * 成都邑旅店式公寓 案例:泰达邦际公寓 泰达邦际公寓是具有5A级此外归纳性智能化大厦,是集客房、公寓、写字楼、餐饮、文娱于一体的归纳型涉外公寓，由会馆、旅店、公寓三个别构成。 泰达邦际公寓分A、B、C三座，共有170套公寓，个中B座公寓套数约占全部的2/5。 周围: 修修面积6.00万平方米，绿化率25.00,，塔楼，32层。 装修准绳:毛坯 物业配套: 组织:框架;外墙:氟炭漆;内墙:精装修到位;大堂: 花岗岩地面，华丽装修;电梯:德邦lg ;厨房:套装吊地柜、排油烟机、灶具、消毒柜;供电:双电源体例;供水:采纳upvc管道;供气:都市网自然气;消防:主动报警、消防栓。 教养措施: 南开大学小儿园、南开大学从属小学、南开大学从属中学 售价及贩卖状况: 均价9300元/平方米，还余个别小三居，190平方米。 开盘年光: 2001年10月26日，入住年光:2002年9月1日 租 金:1288元/天，二室一厅 客户群:欧丽人士 * 该项目具有华丽涉外公寓65套，位于大厦B座7-25层。 租期/房钱 一个月以下(散住) 两室:1288元/套/天 三室:1688元/套/天 以上免费中西式自助早餐1份，免费健身、逛水、桑拿，另加3%城修税。 一个月以上(长住)房钱单元:群众币 ,元/月 房型 面积(平方米) 楼层 房钱 ( 门物价) 两室 145 7-12 23000 14-22 25000 23-25 27000 租住两年以上可能优惠，但需向上司部分讨教 三室 170 7-12 27000 14-22 29000 23-25 30000 租住两年以上可能优惠，但需向贩卖部上司部分讨教。 * 成都邑旅店式公寓 案例:期间奥城 邦际旅店式公寓个别 项目周围及种别: 总修修面积:80000平方米 开工年光:2004-3-20 泊车位:1:1.2 开辟商:成都融创奥城投资有限公司 承修商:成都三修 景观策画单元:美邦EDAW筹备策画有限公司 物业约束:仲量联行 旅店式公寓 五星级旅店 大型超市 高级百货 高级写字楼 餐饮文娱 高级贸易 19号楼 18号楼 17号楼 分两期开辟: 旅店式公寓一期17、18号楼与二期19号楼共3栋楼8万平米。个中一期推出2栋点式高层，推签名积44000平米;二期推出1栋点式高层 * 修修层高:首层4.5米，二层5.1米、准绳层高3.3米 修修组织:框剪组织 交房准绳:精装修 总套数:1265?层数:28层 交房准绳:精装，二期带方便家电 容积率:6 绿化率:30% 修修策画:日本邦日修策画株式会社\美邦易道公司\新加坡筑土邦际事宜所 物业公司:仲量联行 物业费:5元/平米 贩卖价钱:起价9100元/平米，每层递增50元。(07-04-06实施价钱) * 主力户型:30-70平米，20户/层. 两室 一室 户型A:二室一厅一卫 户型B:68.22平米，二室一厅一卫 * 户型C1:一室一厅一卫 户型C2:一室一廳一衛 戶型D:68.15平米，一室一廳一衛 * 裝 修 標 准 設 備 設 施 * 入住客源 常駐成都邦際投資、商務集團、私人 正在津海外社團和駐津領事做事務職員 到津實行階段性商務、辦公的邦外裏人士 邦外裏旅逛遊曆人士 成都本埠商務人士、社會各階級精英 奧城邦際區4萬商務人士 成交客戶闡明:投資與自用比例:9:1 奧城邦際旅店式公寓投資收益外 (以置備50平米一室爲例) 序號 明細 數據 1 面積 50? 2 總價 45万元 3 落后｜后进月房钱 20美元/月.? 4 客户月回报 50?*20美元/月.?*8.1(汇率)=8100元/月 5 客户年收益 8100元/月*12=97200元 6 年收益率 97200元/450000元 20% * 精装旅店式公寓 高级写字楼 五星级旅店 A座160米 B座180米 高级百货市场 开盘年光:2007年12月; 由世邦威里世代庖8-29层，30-42层由复地自行贩卖; 户型区间:45-97平方米一室; 117平方米二室; 贩卖价钱:1.9万元/平方米; 精装修:5000元/平方米，含家具家电 地下三层车库，六层裙楼引进新加坡高级百货; 旅店式公寓共360套，现曾经面临海外商场，香港众次巡展，曾经售出60余套。 成都邑旅店式公寓 案例:成都核心 * 二室, 114.77平方米最大户型 一室 42平方米-最小户型 * 身分 影响阐明 地段 举动投资型产物，地段身分影响相对较小 区位 项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度高、区域配套完备，经受度越高 产物 产物要有亮点，精装修、器重适用性、舒服性 总价 条件低总价、进初学槛低、投资本钱低 投资回报 短期高投资回报率或恒久高房钱回报 配套 对本身配套、会所办事条件高 客源 举动投资客户，器重投资回报 物业约束 旅店式办事、人性化约束，擢升物业品格 贩卖战术 展现的投资回报贩卖战术，也许吸引更众的客源 联系战略 投资型物业对待战略敏锐度高，受联系战略影响较大 * 置备客群定位-----投资者 属于称为邦内―中产阶层‖的一类型人士 从前通过各式体例蕴蓄堆积了必定资产，但现正在大凡已不 从事原行业 年数大凡正在35岁以上 其手头具有的滚动现金资产大约为几十万至100众万不等 其不思从事太高危害的行业，而思通过我方蕴蓄堆积的资产来寻求较端庄的回报 有必定投资睹识 投资客户除邦内人士外，港澳台籍人士也占必定比例，其余，另有少数外籍人士也认识到投资公寓可获可观的收益，也采办公寓物业作投资用 特质: 投资者大凡是具有必定经济能力及具投资睹识的中产者，以邦内人士(当地或长住成都者)为主，其希望的是相对端庄而又较高的投资回报。 * 邦人是中低档租赁商场的主力，月房钱凑集正在3000-10000元; 韩邦至公司部长以上司别携带的预算约正在10000,20000元; 日本跟欧美客群属经济强邦，他们的预算斗劲逼近。按总司理—部长—课长来划分，房钱低于1万元的较少，高端凑集正在1万-3万元; 欧美至公司的高级技巧职员预算10000,20000元，部分司理预算20000,30000元，高级约束职员，如总司理、厂长、财政总监的预算是30000,40000元，高居4万元以上的约占10%。 日自己只身的斗劲众，只消预算够，众爱好住旅店式公寓 奥林匹克大厦、邦际大厦、泰达会馆、喜来登公寓、利顺德公寓、信达广场澳门管家婆资料正版大全、金皇大厦等，是以日自己工主力客群的。 成都的海运和航运较轻易消费水准居中，吸引了不少的韩邦人住正在市内 韩邦籍员工带眷属最众，占外籍生齿的50% 其次是以丰田及其配套项目为代外的日原籍员工，占28% 再有是征求美邦人正在内的欧美及其他邦籍的外籍员工，占22% 跟着成都外籍客商及商务职员数目增加，灵活了旅店和旅店式公寓商场。 利用客群定位-----外籍人士 * 分邦籍栖身需求细化 韩籍人士 纠合区域 重要项目 诱因 需求面积 房钱水准 万德庄区域 红勘公寓 亲昵大学区 60-100平米 2000-3500 宁发/水上/华苑区域 立达公寓/天娇源/奥城 较早涉外公寓,面积较大,适合韩邦人家庭须要 140平米 7000-13000 梅江区域 蓝水假期 境况好,贸易渐渐成熟,邦际学校 140平米 7000-13000 家庭组织 事务住址/本质 房补 偏好 90%带眷属,3-4口之家,韩邦人恋家,女人不事务,闲居购物,照看后代上学 以LG/三星家当链,事务西青/东丽/北辰 /津南家当园区内 至公司高层13000/部长10000/科长7000/高级技工3-6个月,住枫林/温泉宾馆 糊口便当性,配套条件较高(聚居)/交通便当/邦际学校/户型面积偏大/境况与办事/安好保证/口碑宣传 * 日籍人士 纠合区域 重要项目 诱因 需求面积 房钱水准 宁发/水上左近 立达公寓/奥城 较早涉外公寓 60/80/120平米 7000-13000 市核心旅店式公寓 盛捷/邦际大厦/利顺德 对办事与安保条件很高,方向此类产物 60/80/120平米 10000-24000 家庭组织 事务住址/本质 房补 偏好 以只身为主 以丰田家当链为主,事务西青/东丽/开辟区/津南家当园区内 至公司高层12000-24000/部长16000/高级技工1年内租住旅店公寓8000元/月。 个别公司包个别公寓用于滚动职员 旅店约束公司品牌/办事(翻译)/安好保证/交通便当/日式配套(餐厅,酒吧) 文娱措施/ 分邦籍栖身需求细化 * 欧美籍人士 纠合区域 重要项目 诱因 需求面积 房钱水准 市核心旅店式公寓 泰达邦际会馆 本身成熟配套/户型面积较大 150平米 25000-30000 梅江区域 夕岸邦际/都市别墅/半岛 别墅产物/境况好 180-300平米 15000-25000 开辟区 御景园 别墅产物/配套成熟/涉外气氛 140-220平米 15000-20000 家庭组织 事务住址/ 本质 房补 偏好 带眷属与只身均有 开辟区,以摩托罗拉以及航空公司的技工为主 至公司30000-50000/中等公司10000-30000/小公司5000-8000 找寻栖身的舒服度/旅店约束公司品牌/别墅产物/交通便当/办事/涉外气氛 分邦籍栖身需求细化 * 产物倡议 对待邦际性的高级公寓来说，由于其针对方针客户的来由，其产物户型策画特色小面积众功效，除了参考现时的旅店式公寓外，倡议众方面精细计划阐明后再确定最佳的户型产物及其他身分 户型参考 一房 套房 修修面积 40~55 55-65 比例 80% 20% * 本案配套措施倡议 住客会所 1 蕴涵了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、儿童逛戏室、壁球、保龄球、推拿、修发、咖啡厅等措施 高级中餐厅 1 筹备高级中餐、海鲜城 艺术式西餐厅 1 筹备模范、意式等高级西式餐厅 商务酒吧 1 供给酒水、音乐、洽道单间等办事 众功效 商务办公室 2 举动聚会场面出租，装备智能化办公措施，供给秘书、票务、电传、聚会陈设等商务办事 商务核心 1 供给秘书、票务、电传、聚会陈设等商务办事 小型市场 1 筹备住客所需的高级糊口用品 其他 — 高贵大堂、住客专用电梯、空中花圃、五星级智能化措施等 * 筹备与物业约束 旅店式公寓要通过优越筹备才华发作效益，此点好像贸易性物业，但由于其―旅店式办事‖公寓的特色，与旅店的营运特质差异斗劲大。 高级的旅店式公寓自然要有邦际级的物业约束作担保，倡议聘任天下上联系的出名旅店式公寓约束公司实行物业约束或者与出名旅店运营商实行团结，担保高超英邦贵族式办事浓墨重彩地阐扬。 * 精装及科技使用倡议 【精装置套措施】 电器: 西门子洗衣机、微波炉、嵌入式冰箱、抽油烟机、燃气灶、水盆、龙头，橱柜、暖气、燃气外。 室内:内墙:众彩环保乳胶漆; 顶棚:白色环保乳胶漆,片面石膏板吊顶; 睡房:进口地毯; 门窗:入户门为粉饰四防门，户内门为镶板木门阳台门为上旋式中空隐框门;窗为中空隐框窗; 厨卫:科勒面盆、花洒、龙头、坐便器，全部浴房、浴霸; * 旅店式公寓价钱定位 项目 贩卖均价 权重 期间奥城 9300元/? 0.25 2325元/? 君隆广场 18000元/? 0.35 6300元/? 成都核心 19000元/? 0.4 7600元/? 本案 1 16225元/? 遵照本案开辟节拍，旅店式公寓出街年光越为09年依照目前商场上旅店式公寓的价钱走势 本案开盘均价正在16000元/? 全部均价?19000元/? 旅店式公寓年均涨幅约为5%-10% * 开辟商 物业约束公司 投资者 租赁者 开辟商创立或聘任 督促贩卖 办事 办事用度 物业 产物 房钱 产物 房款 供给约束 旅店式公寓筹备形式倡议 * 第六回 洞庭宇宙水 岳阳宇宙楼 品牌战术与营销目标 * 看法宝利 宝利集团创立于1996年创立，具有6个子公司，构修起了室第房地产、贸易房地产、分娩创修业、交易及投资公司四大支柱家当，成为具备饱满竞赛力和遍及影响力的大型企业集团。 企业理念: ―重质料、求起色、诚信筹备、俱时拓进‖ 企业思法: ―利民为本、制福公民‖ 汉沽区:宝利海尚豪庭 焕日线 旅店式公寓 逸秀园 06年入住 宝利园新城 01年入住 宝利代外项目 * 成立开辟商品牌高度 欺骗本案特有的上风打制开辟商及项目本身的品牌 宝利集团接连正在市内六区开辟项目达50余万平米， 宝利品牌面对的重点寻事是 奈何修筑明了、体例、有本色内在的品牌形势 奈何成立消费者心中可能信任的开辟商形势 形势 荣耀 产物 顾客 视觉 渠道 * 代外成都本土力气， 办事于成都高端人群的 专业性品牌开辟商企业 通过长江道项目标开辟，宝利集团也许杀青政策转型: 家族式企业日本―三菱的策动:三菱是个归纳性创修企业，正在企业起色初期，悉数是家族式约束，到了企业起色成熟期，跟着家当周围的推广，他们最先聘请职业司理人工其办事。 * 宝利企业 品牌目标 产物理念与 专业力气 修修艺术与 产物显现 超卓的约束 企业负担与价格观 产物品格与 细节精神 企业施行与名望 开辟商品牌支持 从产物、办事、价格观、企业能力到企业负担感的方方面面，要让客户明了的体会、认同宝利集团。 * 品牌同盟，政策团结 优异的品牌开辟商与优异的承修商结成政策伙伴相合，实行恒久团结，可能使咱们正在产物品格上取得不断降低，也为咱们的客户供给高品格的装修产物奠定根柢。 Alliance Ofbrand name * 最先…… 最先即一共商量， 项目本身所具备的产物类型属性、区域属性、周围属性、功效价格属性，界定了本项目众元化的产物组合途径 将室第、贸易、写字楼 、旅店式公寓一共考量，造成本身特有的互动形式 站正在项目定位的高度， 从 区位特质开拔，各样产物与相应客层实行目标性显着的疏通 营销战术 * 室第 贸易 旅店 式公寓 写字楼 各功效物业之间彼此干系，良性互动 复合型品格社区 加强归纳性项目价格 物业类型会合互补开辟 本案定位回忆 领衔南开 CBD都市重点复合糊口城。 * 室第 贸易 旅店 公寓 写字楼 宝利? 新界 珍惜绝版区位、超越城心价格、乐享会合上风 宝利?博派 定制业态-定制策画-定制运营、 用都市远睹定制―汽车大道‖的将来 宝利?邦际 定制式写字间人性化，情面化、生态型办公地点 宝利?私邸 邦际化?精英型旅店式公寓 入市均价:12500元/?; 全部均价:15000元/? 入市均价:14000元/?; 全部均价:16000元/? 入市均价:16000元/?; 全部均价:19000元/? 入市均价:22500元/?; 全部均价:26500元/? * 攻陷长江龙头 缔制宝利光彩 * 消化量 平方米 贩卖均价 元/平方米 回款额 万元 室第 53800 15000 80700 贸易 20900 26500 55385 写字楼 31300 16000 50080 旅店式公寓 16000 19000 30400 小结 122000 17751.2 216565 本案回款预估 另:室第约500个车位，以每个售价15万元谋略，还可回款7500万元 * 营销扩大阶段划分 室第 贸易 写字楼 旅店式公寓 室第蓄水期 07年12月-08年4月 室第贩卖期 08年5月----09年5月 贸易贩卖期 09年3月----12月 写字楼贩卖期 09年9月----10年3月 公寓贩卖期 10年2月 ---5月 贩卖周期 消化量 室第 12个月 53800 贸易 9个月 20900 写字楼 9个月 31300 旅店式公寓 4个月 16000 * ―诚信立场‖——产物和办事也许满意人的根基须要 ; ―高超感应‖——重要是一种眷注，它能满意客户的激情须要，让客户的自尊心取得满意mile米乐m6，使他们进一步确立和筹备企业之间的相信相合; ―温情办事‖——人们的高级激情诉求，是找寻的最高地步，阐扬为客户正在利用产物和办事时的高慢感、咀嚼感、舒服感等。 办事质料 顾客称心 顾客忠厚 推广的客户群 取得客户口碑 客户群不绝放大 经济效益、社会 形势、品牌价格 合富改进营销战术 * 营销战术:将体验营销全盘升级～ 线S营销核心‖ 观念 整车贩卖 (Sale)、 零配件(Sparepart) 售后办事(Service) 音信反应(Survey) 升级产物营制准绳显现，独创电子产物讲瓦解例～ 体验 营销 像卖汽车雷同卖屋子 像卖电子产物雷同卖屋子 * 什么是电子产物讲瓦解例～ 修材样板间 用最新的虚拟S2E技巧，将总共项目做成电子沙盘，然后也许以客户的视角进入每一套单元，每一间房间ň拖衲壳癈S逛戏)，然后房间的墙壁均可作透后化执掌，也许看到管线排布米乐m6官网、墙体执掌、配以字幕批注，能使客户抵达身临其境的后果。 上风正在于: (1)正式样板间出来之前曾经可能映现虚拟样板间，督促贩卖; (2)贩卖职员可能将本软件放入札记本，走到客户中去演示，变―坐销为行销‖，充分 营销形式，展现客户眷注。 (3)电子贩卖体例可更形势的处置:日照间距、透风采光、景观变革等合节，更直观 的批注项目。 电子产物演示体例 * 奈何连结―4S营销核心‖ 观念 营销扩大战术 整车贩卖 sale 零配件 Sparepart 售后办事 Service 音信反应 Survey S S S S 室第贩卖准绳化 可采用整套订价 整套贩卖的形式 配修准绳订单化 可采用全部配件 准绳下连结客户 条件升级设备 售后办事众元化 采用售房绿色通道 特意处置海外人、 外邦人购房题目， 同时为业主供给 音信化、专业化、 众元化办事。 音信反应体例化 可采用完美的客户 投诉体例，客户音信 约束体例，急迅响应南宫28。 * 附件一:合富贸易部贸易资源声援 * 合殷商家资源声援 成都中乒汽车贩卖有限公司 成都四联汽车交易有限公司 中进汽贸(成都) 成都华星汽车交易有限公司 成都丰田汽车贩卖办事有限公司 成都柯兰德汽车贩卖办事有限公司 成都之星汽车维修办事有限公司 * 礼拜五餐厅 爵士肉扒西餐厅 ―兰特伯爵‖德邦餐厅 元绿展转寿司 萨拉伯尔 王品牛排 塔可钟墨西哥风情餐厅 百胜集团 麦当劳 顶新集团 棒.约翰 米斯特比萨 赛百味 星巴克 百怡咖啡 哈根达斯 美邦31种韵味冰淇凌 加拿大优根芙丝 购物核心与百货 专业店胱舻?超市与家居修材 文娱体验 餐饮 文明与商务 社区贸易、办事业 电讯及金融 合殷商家资源声援 * 购物核心与百货 专业店与专卖店 超市与家居修材 文娱体验 餐饮 文明与商务 社区贸易、办事业 电讯及金融 生果捞 爱上鲜果 凯丝贝恩 兴奋哈利(美邦) 全聚德 东来顺 顺峰餐饮 俏江南 小南邦 锦江邦际 鹭鹭酒家 金山城 渝信川菜 王子厨房 面爱面 吉野家 仙踪林 绿茵阁 合殷商家资源声援 * 购物核心与百货 专业店与专卖店 超市与家居修材 文娱体验 餐饮 文明与商务 社区贸易、办事业 电讯及金融 福奈特洗衣 伊尔萨洗衣 佳美口腔 慈济体检 丽时美发 思妍丽 审美美容美发 柯达疾印店 金考疾印 金象大药房 邦大药房 LUCKY CHAIN STORE 自然美 永和大王 永和豆乳 迪亚天天 美邦特福莱专业汽车美容 酷迪宠物用品 合殷商家资源声援 * 附件二:周边竞品项目最新信 息 * 归纳性项目案例 中粮世贸广场 项目目标: 地方:南门外大街以西，南开二马途以东、南开一纬途以北、南马途以南 占地面积:8.9万平米 修修面积:约32.8万平方米 开辟商:中粮集团+天房集团 物业类型: 归纳贸易 五星旅店 5A写字楼 旅店式公寓 室第(占地面积19096?，修修面积:78600?，容积率:4.1) * 和记黄埔营口道项目 归纳性项目案例 项目目标: 地方:南京途、长沙途、潼合道与津汇广场相邻处 占地面积:1.96万平方米 修修面积:26.4万平方米 开辟商:香港和记黄埔 物业类型: 3栋高级公寓(1.8万平方米的办事式公寓和8.1万平方米的室第) 一栋200米高的智能型甲级写字楼(6万平米) 大型购物核心(地下一层为1.35万，地上五层5.5万平米) 地下2-4层为3万平米泊车场 * 类型项目案例 伊顿玫瑰公寓 项目住址:二纬途与三马途交口西南侧 开 发 商:成国都铁房地产开辟有限公司 开盘年光:2007年10月 修修形态:4栋30层室第(三马途和二纬途沿线设二层底商) 修修面积:5万平米 户型分散:西北角为二梯7户，65平方米一室至75平方米二室;其余三栋楼为二梯4户 93? 128? 133? 93? * 户型面积(平米) 所占比例 户型比例 90平米以下/以上比例 65 4.66% 29.34% 62.55% 66 9.47% 68 4.88% 72 10.33% 91 6.53% 33. 21% 93 26.69% 128 18.36% 37.45% 37.45% 133 19.08% 户型比例 伊顿玫瑰公寓 * 新生机都正在与时俱进，都正在变革中改进。成都合富光彩将尽心尽力，为生机地产供给最专业、最优质、最称心的办事～ 预祝―生机城南项目‖开辟告捷～ * 开头思绪 谢谢细听 END * * * * * * *

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　　第三回 业态筹备 第二回 项目定位 第四回 修修筹备 第五回 筹备约束 第六回 营销战术 疏通历程 品牌战术与营销目标 * 第一回 商场阐明 * 成都全部起色态势 一轴—两带—三区 全部都市东南目标 邦际成南开成为热门 * 史乘文明 南开老城史乘上曾是成都政事经济和文明交通的核心。因此史乘悠远、文明旅逛资源充分。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。 教养科技 教养特质出色、高科技新型企业出具周围。天大、南大、师大、南开中学、五马途MATCH_

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　　2023-2024学年河北省魏县五中高三物理第一学期期末学业水准测尝尝题含解析

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